মিউটেশন/নামজারী,নামপত্তন ও জমা একত্রীকরণ বা জমা খারিজের নিয়মাবলী

ভূমি ব্যবস্থাপনায় মিউটেশনবা নামজারী একটি অতীব গুরুত্বপূর্ণ প্রক্রিয়া। জমি ক্রয় বা অন্য কোন উপায়ে জমির মালিকহয়ে থাকলে হাল নাগাদ রেকর্ড সংশোধন করার ক্ষেত্রে মিউটেশন একটি অপরিহার্য নাম। ইংরেজীমিউটেশন (Mutation) শব্দেরবাংলা অর্থ হলো পরিবর্তন। আইনের ভাষায় এই মিউটেশন শব্দটির অর্থই হলো নামজারী। নামজারীবা নাম খারিজ বলতে নতুন মালিকের নামে জমি রেকর্ড করা বুঝায়। অর্থাত্‍‍ পুরনো মালিকেরনাম বাদ দিয়ে নতুন মালিকের নামে জমি রেকর্ড করাকে নামজারী/নাম খারিজ বলে। ভূমি মালিকানাররেকর্ড বা খতিয়ান বা স্বত্বলিপি হালকরণের জন্য জরিপ কার্যক্রম চূড়ান্ত করতে দীর্ঘ সময়েরপ্রয়োজন হয়। যে সময়ের মধ্যে উত্তরাধিকার সূত্রে, এওয়াজ সূত্রে বিক্রয়, দান, খাস জমিবন্দোবস্ত ইত্যাদি ভূমি মালিকানার পরিবর্তন প্রতিনিয়ত ঘটতে থাকে। যে কারণে প্রতিনিয়তপরিবর্তনশীল ভূমি মালিকানার রেকর্ড হালকরণের সুবিধার্থে জমিদারী অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন ১৯৫০ এর ১৪৩ ধারায় কালেক্টরকে(জেলা প্রশাসক) ক্ষমতা দেওয়া হয়েছে। এই ক্ষমতা বলে জমা, খারিজ ও নামজারী এবং জমা একত্রিকরণেরমাধ্যমে রেকর্ড হাল নাগাদ সংরক্ষণ করা হয়।

কমিশনার (ভূমি) ভূমিব্যবস্থাপনা ম্যানুয়েল ১ঌঌ০ এর ২০ অনুচ্ছেদ বলেনামজারী বা মিউটেশনের দায়িত্ব পালন করে থাকেন। পূর্বে নামজারীর বা মিউটেশনের দায়িত্বউপজেলা রাজস্ব বা অফিসার বা সার্কেল অফিসার (রাজস্ব) পালন করতেন।

 

মিউটেশন/নামজারী কি: 

কোন মালিক কোন জমির মালিকানা লাভ করার পর তার নাম সংশ্লিষ্ট খতিয়ানে অন্তর্ভূক্ত করা বা তার নিজ নামে নতুন খতিয়ান খোলার যে কার্যক্রম তাকে মিউটেশন (Mutation) বা নামজারী বলে । দীর্ঘ সময়ের ব্যবধানে জরিপ ও রেকর্ড সংশোধন প্রক্রিয়া পরিচালিত হয় বলে দুই জরিপের মধ্যবর্তী সময়ে উত্তরাধিকার, দান, বিক্রয় ইত্যাদি হস্তান্তরের প্রক্রিয়ার ফলে ভূমি মালিকানার পরিবর্তন জরিপে প্রণীত খতিয়ানে প্রতিফলিত করার জন্য অর্থাৎ খতিয়ান হালনাগাদ করার জন্য রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্র্রজাস্বত্ব আইন ১৯৫০ এর ১৪৩ ধারায় কালেক্টরকে ক্ষমতা প্রদান করা হয়েছে। জমা খরিজ, একত্রীকরণ ও নামজারীর মাধ্যমে কালেক্টর অন্তবর্তীকালীন সময়ে খতিয়ান সংশোধন ও হালকরণ করে থাকেন । কালেক্টরের এ ক্ষমতা মাঠ পর্যায়ে বর্তমান সহকারী কমিশনার (ভূমি) গণ প্রয়োগ করে থাকেন । সুতরাং অন্তবর্তীকালীন রেকর্ড পরিবর্তন, সংশোধন ও হালকরণের প্রক্রিয়া নামজারী ও জমাখারিজ নামে আখ্যায়িত।

জেনে নিন কত কাঠা বিঘা তে কত একর গন্ডা কানি ছটাক হেক্টর শতাংশ সম্পর্কিত ভূমি পরিমাপক সকল একক 

মিউটেশন/নামজারীর বিভিন্ন পদ্ধতি:

ভূমির মালিকানা যেমন বিভিন্ন ভাবে অরর্র্জিত হয় তেমনি নামজারীর ধরনওবিভিন্ন পদ্ধতিতে হয়ে থাকে।
যেমন:

• হস্তান্তর দলিল (এল.টি নোটিশ) মূলে নামজারী
• সার্টিফিকেট মূলে নামজারী
• এল.এ মোকদ্দমার ভিত্তিতে নামজারী
• আদালতের ডিক্রি মূলে নামজারী
• উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্ত সম্পত্তির নামজারী
• আবেদনের ভিত্তিতে নামজারী
• সমবায় বা হাউজিং কোম্পানীর নামজারী

হস্তান্তর দলিল (এল.টি.নোটিশ) মূলে নামজারী: দলিল রেজিস্ট্রির পরহস্তান্তর নোটিস (এল.টি. নোটিস) সহকারী ভূমি কমিশনারের অফিসে পাঠাতে হবে। উক্তনোটিস পাবার পর সহকারী ভূমি কমিশনার তার অফিসে একটি নামজারী কেস নথি খুলে তাতদন্তের জন্য তহসিল অফিসে পাঠাবেন। তহসীলদার সরেজমিনে ও রেকর্ড যাচাই করে বাংলাদেশফরম নং ১০৭৮ এ প্রতিবেদন দিবেন।

সার্টিফিকেট মূলে নামজারী: সার্টিফিকেট মূলে কোন খবর সম্পত্তির নিলাম ক্রেতানামজারীর আবেদন করলে নিলামের বায়না ও দখলনামার ভিত্তিতে নামজারী আবেদন মঞ্জুর করাযাবে। নিলাম ক্রেতা সরকার হলে, 'রেজিষ্ট্রার' (i) I (ii) সংশোধন করতে হবে এবং রেজিষ্ট্রার (Viii) এর খন্ড সংশোধন করতে হবে।

এল. এ. মোকদ্দমার ভিত্তিতে নামজারী: কোন সংস্থা বা প্রতিষ্ঠানভূমি অধিগ্রহণ করে নামজারীর আবেদন না করলে কালেক্টরের এল.এ. শাখা হতে ভূমিঅধিগ্রহণের (এল.এ) মোকদ্দমার নম্বর ও তফশিল সংগ্রহ করে ঐ সংস্থা বা প্রতিষ্ঠানকেতাদের নিজ নামে হোল্ডিং খোলার জন্য নোটিশ আবেদন পাওয়া গেলে পেশকৃত কাগজ পত্রযাচাইক্রমে সংশ্লিষ্ট সংস্থার নামে হোল্ডিং খুলে ভূমি উন্নয়ন কর আদায় করতে হবে।

আদালতের ডিক্রিমূলে নামজারী: আদালতের ডিক্রি মূলে সরকারীখাস জমি এবং ব্যক্তি মালিকানাধীন জমির নামজারী করা যায় এরূপ ডিক্রির(একতরফা/দোতরফা) এরপর উক্ত জমি পুনরায় রেজিস্ট্রির প্রয়োজন ন।(ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়েলএর ৩২১ অনুচ্ছেদ)
তবে এরূপ ডিক্রি মূলে প্রাপ্ত খাস জমির নাম জারীর আবেদন পাওয়া গেলেএকটি নামজারী মোকদ্দমা চালু করে প্রয়োজনীয় কাগজপত্র মতামতের জন্য তা কালেক্টরের(ডি.সি) এর নিকট প্রেরণ করতে হবে।

উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্ত সম্পত্তির নামজারী: কোন হোল্ডিং এর মালিকেরমৃত্যুতে (যদি তিনি তার সম্পত্তি নিজ নামে আলাদা হোল্ডিং করে গিয়ে থাকেন) তার উত্তরাধিকারীগণ নিজেদের নাম ঐ হোল্ডিং ভূক্ত করার জন্য সহকারী ভূমি কমিশনারের নিকটদরখাস্ত করতে হবে এবং উক্ত দরখাস্তের সাথে সাকশেসন সার্টিফিকেট প্রদান করতে হবে।অতিরিক্ত জেলা প্রশাসক (রাজস্ব) গণের বরাবরে প্রেরিত ভূমি প্রশাসন বোর্ডের১৮-৭-১৯৮৪ ইং তারিখের ২০-এ.এস-১৭/৮৪ (১৪০) নং স্মারকের ৯ অনুচ্ছেদ অনুযায়ী দরখাস্তকারীকে ম্যাজিষ্ট্রেট/প্রথম শ্রেণীর কর্মকর্তা/ইউনিয়ন পরিষদের চেয়ারম্যান/সংসদ সদস্যের মতজন প্রতিনিধি কর্তৃক প্রদত্ত সাকশেসন সার্টিফিকেট প্রদান করতে হবে।

উত্তরাধিকারী আবেদনকারী সাকশেসন সার্টিফিকেট সহ নামজারীর জন্য সহকারীভূমি কমিশনারের নিকট দরখাস্ত দাখিল করলে ভূমি সহকারী কমিশনার প্রয়োজনীয় কাগজপত্রযাচাই করে নামজারীর আদেশ দিবেন। এক্ষেত্রে নতুন কোন হোল্ডিং না খুলে মৃত ব্যক্তিরনাম কর্তন করে, ফারায়েজ অনুযায়ী হিস্যা/জমির ভাগ বন্টন করে উত্তরাধিকারীদের নামপূর্বের হোল্ডিং এর জায়গায় হোল্ডিংভুক্ত করলেই চলবে।
(ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়াল ১৯৯০ এর ৩২১ অনুচ্ছেদ)।

সমবায় বা হাউজিং কোম্পানীর নামজারী: দ্রুত নগরায়নের প্রক্রিয়ার ফলে ঢাকা সহ অন্যান্য গুরুত্বপূর্ণ শহরএলাকা বা নিকটবর্তী এলাকায় অনেক সমবায় সমিতি জমি ক্রয় ও উন্নয়ন করে ব্যক্তি বাসংখ্যার নিকট আবাসিক ও অন্যান্য কাজে ব্যবহারের জন্য বরাদ্দ বা বিক্রয় করছে।
১৯১০ সালের ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়েল এর ৩২৭ অনুচ্ছেদে বলা হয়েছে সমবায় বা হাউজিং কোম্পানী জমি কিনলে তা প্রথমেসমিতি বা কোম্পানীর নামে নাম জারী করতে হবে। সমিতি বা কোম্পানী জমি কেনার পর নামজারীর জন্য আবেদন করলে নাম জারী কারক কর্তৃপক্ষ জমি মালিকানার প্রচলিত উর্দ্ধসীমা,অতিক্রম হয়েছে কিনা এবং কৃষি জমি কেনার ক্ষেত্রে উপযুক্ত ভূমি ব্যবস্থাপনাকর্তৃপক্ষের অনুমোদন গ্রহণ করা হয়েছে কিনা পরীক্ষা নিরিক্ষা করে নামজারী করবেন।
উক্ত ভূমি ব্যবস্থাপনাম্যানুয়েলের ৩২৮ অনুচ্ছেদে বলা হয়েছে যেক্ষেত্রে সমবায় সমিতি বা কোম্পানীর নামে নাম জারী হবে, কেবলমাত্রসেক্ষেত্রে সমিতি বা কেম্পানীর নামে নামজারী হওয়ার পর বরাদ্দ প্রাপ্ত ব্যক্তির নামনামজারীর আবেদনের প্রেক্ষিতে নামজারীর আবেদন গ্রহণ ও কার্যক্রম শুরু করা যাবে।

মিউটেশন/নামজারী এর উপকারিতাঃ 

১। ভূমির মালিকানা হালনাগাদ হয় ।

২। ভূমি উন্নয়ন কর আদায় করা সহজ হয় ।

৩। খতিয়ান হালনাগাদ থাকার ফলে জরিপ কাজে সুবিধা হয় ।

৪। সরকারের খাস জমি সংরক্ষণে সুবিধা হয় ।

কেন মিউটিশন/নামজারি করতে হয়:

১৯৫০ সালের রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইনের ১১৬, ১১৭ ও ১৪৩ ধারা অনুযায়ী জমা একত্রীকরণ, জমাখািরজ ও নামজারী প্রক্রিয়া অর্থাৎ মিউটেশন সম্পূর্ণ করা হয় ।


এছাড়াও জেনে নিনঃ  জেনে নিন খতিয়ান, পর্চা, চিটা, দখলনামা, বয়নামা, জমাবন্দি, দাখিলা, হুকুমনামা, জমা খারিজ, মৌজা কি? 

 

নিম্নলিখিত কারণে মিউটেশন ও রেকর্ড সংশোধন করা প্রয়োজনঃ

১। ভূমি মালিকের মৃত্যূতে উত্তরাধিকারগণের নামে নামজারী ।

২। রেজিষ্ট্রি দলিলমূলে জমি হস্তান্তরের কারণে নামজারী

৩। ভূমি উন্নয়ন করের বকেয়া বাবদ নিলাম খরিদার জন্য নামজারী

৪। স্বত্ব মামলার রায় /ডিক্রির কারণে নামজারী

৫। জমি অধিগ্রহণের (এল,এ কেস) কারণে নামজারী।

৬। খাস খতিয়ানভূক্ত করণের ফলে নামজারী।

৭। সরকার কর্তৃক ক্রয়কৃত বা অন্য কোন খাস জমি বন্দোবস্তের কারণে নামজারী।

৮। পরিত্যাক্ত বা নদী সিকস্তির কারণে ভূমি উন্নয়ন কর মওকুফের কারণে নামজারী।

৯। নদী পয়স্তিজনিত কারনে রেকর্ড সংশোধনের জন্য নামজারী।

১০। দান বা উইল এর কারণে নামজারী।

১১। বিনিময় মামলার সম্পত্তির ক্ষেত্রে নামজারী।

 

বিলম্বে মিউটেশন/নামজারী করার ফলাফল:

১. ভূমি উন্নয়ন কর আদায় ও প্রদানে জটিলতার সৃষ্টি হয়।

২. বকেয়া ভূমি উন্নয়ন কর আদায়ের জন্য সার্টিফিকেট মামলা দায়ের হয়। সার্টিফিকেট মামলা নিস্পত্তি না হওয়া পর্যন্ত নামজারি সম্ভব নয়। ফলে নামজারি আরো বিলম্ব হয়। সঠিকভাবে ভূমি সংক্রান্ত বিবরণ পাওয়া যায় না।

৩. জমি ক্রয় বিক্রয়ের জটিলতার সৃষ্টি হয়। সর্বোপরি মালিকানা বা দখল প্রমাণের ক্ষেত্রে নামজারি সংক্রান্ত কাগজাপত্রাদি গুরুত্বপূর্ন কাগজ হিসাবে বিবেচিত হয়ে থাকে।

মিউটেশন/নামজারি এর ধরণঃ 

 ১। শুধু নামজারী বা নামপত্তন।

২। নাম পত্তন ও জমা খারিজ।

৩। নাম পত্তন ও জমাখারিজ একত্রিকরণ। 

১। শুধু নামজারী বা নামপত্তনঃকোন একজন রেকডীয় মালিকের নামের পরিবর্তে ঐ একই খতিয়ানে পরবর্তী গ্রহীতাও ওয়ারিশগণের নামভূক্ত হলে তা রাস্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইনের ১৪৩ ধারা মতে শুধু নামপত্তন বা নামজারী হিসেবে বিবেচিত হবে।

২। নাম পত্তন ও জমা খারিজঃ কোন দাগের জমি বিক্রয় বা অন্য কোন প্রকার হস্তান্তরের মাধ্যমে বিভক্ত হলে এবং ঐ বিভক্তির জন্য পৃথক হিসাব বা হোল্ডিং খুলে ভূমি উন্নয়ন কর আদায়ের আদেশ হলে তা নামপত্তন ও জমা খারিজ হিসেবে বিবেচিত হবে। এক্ষেত্রে জমির মালিকানার পরিবর্তন হবে এবং পৃথক খতিয়ান এবং হোল্ডিং নম্বর পড়বে। রাস্ট্রীয় অধিগ্রণ ও প্রজাস্বত্ব আইনের ১৪৩ ও ১১৭ ধারা মতে এ প্রক্রিয়ায় নামপত্তন হয়ে থাকে।

৩। নাম পত্তন ও জমাখারিজ একত্রিকরণঃ কোন ব্যক্তির একই মৌজার ভিন্ন ভিন্ন খতিয়ানে জমি থাকলে উক্ত খতিয়ানগুলোতার অধিকৃত জমি একই খতিয়ানে ভুক্ত করে নামপত্তন করলে অর্থাৎ রেকর্ড সংশোধন করলে তাকে নামপত্তন ও জমা একত্রীকরণ করা বলা হয়। রাস্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইনের ১৪৩ ও ১১৬ ধারা মতে এ প্রক্রিয়ায় কাজ সম্পদিত হয়।

মিউটেশন/নামজারীর জন্য আবেদনকারীর কি কি করনীয়: 

জমি ক্রয়ের পর ক্রেতার প্রাথমিক ও গুরুত্বপূর্ণ দায়িত্ব হলো নিজ নামেকেনা জমির নামজারী করে রেকর্ড সংশোধন করা৷ এজন্য যা যা করনীয় তা হলো:

• নির্ধারিত কোর্ট ফি দিয়ে (বর্তমানে ২৫ টাকা) সহকারী ভূমি কমিশনারের বরাবরে আবেদন করতে হবে

• আবেদনের সাথে জমির মালিকানা সংক্রান্ত যাবতীয় রেকর্ড পত্রের সত্যায়িত কপি/নকল সংযুক্ত করে দিতে হবে ৷
• নামজারীর জন্য কমপক্ষে ২ মাস সময় হাতে নিয়ে নামজারীর আবেদন করতে হবে ৷ 
• আবেদনকারীকে উক্ত জমির ভূমি উন্নয়ন কর বাকী থাকলে তা পরিশোধ করতে হবে ৷
• তহসীলদার কর্তৃক আবেদনের উপর তদন্তকালে প্রয়োজনীয় তথ্যাদি সরবরাহ করতে হবে ৷
• সহকারী ভূমি কমিশনার কর্তৃক নামজারীর উপর শুনানী কালে জমির মূল কাগজপত্র নিয়ে হাজির হয়ে শুনানীতে অংশ গ্রহণ করতে হবে ৷
• বড় এবং জটিল নামজারীর ক্ষেত্রে আইনজীবী নিয়োগ করলে ভালো হয় ৷

নামজারীর আবেদন মঞ্জুর হলে ডি.সি. আর এবং সংশোধিত খতিয়ান সংগ্রহ করে৯নং রেজিস্টারে নিজ নামে খোলা হোল্ডিং এর নম্বর জেনে নিতে হবে ৷
নামজারীর খতিয়ান ডি. সি. আর. দাখিলা যত্ন সহকারে সংরক্ষণ করতে হবে প্রয়োজন বোধে লেমিনেটিং করে রাখতে হবে ৷

 নামজারীর আবেদনে প্রয়োজনীয় কাগজপত্র:

# ২০/ (বিশ) টাকার কোর্ট ফিসহ মূল আবেদন ফরম।

# আবেদনকারীর ১ (এক) কপি পাসপোর্ট সাইজের ছবি (একাধিক ব্যক্তির ক্ষেত্রে প্রত্যেকের জন্যও প্রযোজ্য)।

# খতিয়ানের ফটোকপি/সার্টিফাইড কপি।

# ধার্যকৃত বকেয়া ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের রশিদ (দাখিলা)।

# সর্বশেষ জরিপের পর থেকে বায়া/পিট দলিলের সার্টিফাইড/ফটোকপি।

# উত্তরাধিকারসূত্রে মালিকানা লাভ করলে অনধিক তিন মাসের মধ্যে ইস্যুকৃত মূল উত্তরাধিকার সনদ।
(রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইনের ১৪৩ বি ধারা মোতাবেক কোন রেকর্ডীয় মালিক মৃত্যুবরণ করলে তাঁর ওয়ারিশগণ নিজেদের মধ্যে একটি বন্টননামা সম্পাদন করে রেজিস্ট্রি করবেন। উক্ত রেজিস্টার্ড বন্টননামাসহ নামজারীর জন্য আবেদন জানাবেন)।

# আদালতের রায়ের ডিক্রির মাধ্যমে জমির মালিকানা লাভ করলে উক্ত রায়ের সার্টিফাইড/ফটোকপি। আপীল হয়ে থাকলে তার তথ্য বা ডিক্রির সার্টিফায়েড/ফটোকপি।

# আবেদনকারীর পরিচয়পত্রের সত্যায়িত অনুলিপি ( জাতীয় পরিচয়পত্র নং/ ভোটার আইডি নং/ জন্ম নিবন্ধন সনদ/ পাসপোর্ট নং/ ড্রাইভিং লাইসেন্স/ অন্যান্য)

মিঊটেশন/নামজারী করার ধাপ সমুহ

১। সহকারী কমিশনার (ভূমি) বরবর সংশ্লিষ্ট জমির রেকর্ড/পর্চা ও মালিকানা অর্জনের বিবরণ সম্বলিত আবেদন দাখিল।

২। সহকারী কমিশনার (ভূমি) কতৃক সরেজমিন তদন্তের জন্য আবেদনটি সংশ্লিষ্ট ইউনিয়ন ভূমি অফিসে প্রেরণ।

৩। ইউনিয়ন ভূমি অফিস কর্তৃক প্রস্তাব/প্রতিবেদন সহকারী কমিশনার (ভূমি) অফিসে প্রেরণ।

৪। সহকারী কমিশনার (ভূমি) কর্তৃক সংশ্লিষ্ট পক্ষগণকে শুনানীর জন্য নোটিশ প্রদান।

৫। নোটিশ প্রাপ্তির পর যাবতীয় মুল কাগজ পত্রের প্রমানাদিসহ আবেদনকারীর শুনানীতে অংশ গ্রহন এবং অত:পর আদেশ প্রদান।

মিউটেশন/নামজারীর প্রয়োজনীয় ফি:

ক)আবেদনের সাথে কোর্ট ফি২০/- (দশ) টাকা

খ)নোটিশ জারী ফি৫০/- (পঞ্চাশ) টাকা

গ)রেকর্ড সংশোধন বা হালকরণ ফি১০০০/-(এক হাজার) টাকা।

ঘ)প্রতি কপি মিউটেশন খতিয়ান সরবরাহ বাবদ১০০/-(একশত) টাকা

আবেদন ফি ছাড়া বাকিগুলো ডিসিআরের মাধ্যমে আদায় করা হবে

নামজারীর ক্ষেত্রে সময়সীমা:

৩০ কর্মদিবস (আপত্তি না থাকলে)। (মহানগরের ক্ষেত্রে ৪৫ কর্মদিবস)।

আরও কিছু তথ্য:

# শুনানী গ্রহণকালে দাখিলকৃত কাগজের মূল কপি অবশ্যই আনতে হবে।

# নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে ইউনিয়ন ভূমি অফিসে দখল/প্রয়োজনীয় মালিকানার রেকর্ডপত্র দেখাতে হবে।

# নামজারী খতিয়ান এবং ডিসিআর প্রাপ্তির সাথে সাথে আপনার নামে ইউনিয়ন ভূমি অফিসে হিসাব খোলা নিশ্চিত করুন এবং ভূমি উন্নয়ন কর প্রদান করে দাখিলা নিন।

# প্রয়োজনীয় সহযোগিতা ও যেকোন ধরণের অভিযোগের ক্ষেত্রে সরাসরি সহকারী কমিশনার (ভূমি) এর সাথে যোগাযোগ করুন।

# ভূমি মন্ত্রণালয়ের Website (http://www.minland.gov.bd) থেকে বিনামূল্যে ফরম ডাউনলোড করে ব্যবহার করা যাবে।

# SMS সেবা পেতে চাইলে SMS প্রতি ২.০০ টাকা অতিরিক্ত প্রদান করতে হবে।

 

 

নামজারী বিষয়ক অধিকার:

• নামজারীর মাধ্যমে নতুন মালিকানা তথা হোল্ডিং সৃষ্টি করার অধিকার(১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেন্যন্সি এক্টের ১৪৩ ধারা)
• নির্ধারিত কোর্ট ফি দিয়ে এসি ল্যান্ডের নিকট নামজারীর জন্য আবেদন করার অধিকার(ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়াল ১৯৯০)
• সংশোধিত খতিয়ান সংগ্রহের অধিকার(ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়াল ১৯৯০)
• ষড়যন্ত্র করে বা ভুলক্রমে অন্যের নামে নামজারী হয়ে থাকলে তা সংশোধনের অধিকার(১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেন্যন্সি এক্টের ১৪৩ ধারা)
• রাজস্ব অফিসারের আদেশে অসন্তুষ্ট হলে তার বিরুদ্ধে জেলা জজ বা অতিরিক্ত জেলা প্রশাসক(রাজস্ব) এর নিকট মামলা করার অধিকার(১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেন্যন্সি এক্টের ১৪৭ ধারা)
• আপীলের জন্য সময় পাবার অধিকার (১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেন্যন্সি এক্টের ১৪৮ ধারা)
• রিভিশনের অধিকার(যদি আপীল করা না হয়ে থাকে) (১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেন্যন্সি এক্টের ১৪৭ ধারা)
• রিভিউ পুন:বিবেচনার অধিকার(১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেন্যন্সি এক্টের ১৪৯ ধারা)
• জমির ক্রেতা যদি সমবায় সমিতি বা হাউজিং কোম্পানি হয় তাহলে নামজারীর অধিকার(ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়াল ১৯৯০ এর অনুচ্ছেদ ৩২৭, ৩২৮)

নামজারীসহ যে কোন ভূমি ও রাজস্ব বিষয় সংক্রান্ত আদেশে কোন ব্যক্তি অসন্তুষ্ট হলে তার প্রতিকার:

নামজারী, জমাভাগ বা জমা একত্রীকরণ একটিবিচারিক কার্যক্রম ৷ তাই উক্ত বিষয় সংক্রান্ত মামলার আদেশ/রায়ে কোনো ব্যক্তি সন্তুষ্টনা হলে তিনি প্রতিকারের জন্য উক্ত আদেশ/রায়ের বিরুদ্ধে আপিল করতে পারবেন ৷১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেনান্সি এক্টের ৫ম অংশের ১৪৭ ধারায় রাজস্ব অফিসার কর্তৃক প্রদত্ত প্রতিটি আদি(Original) বা আপিলের আদেশের বিরুদ্ধে সংক্ষুদ্ধব্যক্তিকে আপিল করার অধিকার প্রদান করা হয়েছে ৷


আপীলের সময় সীমা:  নামজারীর বিশয়ে কোন ব্যাক্তি অসন্তুষ্ট হলে জেলা প্রশাসকের নিকট আপীল করা যাবে (১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেন্যন্সি এক্টের ১৪৮ ধারা), ১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেনান্সি এক্ট এর ১৪৮ ধারায় বলা আছে-

• নামজারী মোকদ্দমার কোন আদেশ বা রায়েরবিরুদ্ধে রায় ঘোষণার তারিখ হতে ৩০ দিনের মধ্যে জেলা প্রশাসক (ডি.সি) অথবা অতিরিক্তজেলা প্রশাসক (রাজস্ব) এর বরাবরে সংক্ষুদ্ধ ব্যক্তি আপিল দায়ের করতে পারবে ৷
• যদি কোন ব্যক্তি, কালেক্টর বা জেলাপ্রশাসক বা ডি.সি কর্তৃক প্রদত্ত রায়ে সন্তুষ্ট না হন তাহলে তিনি রায়ের দিন হতে ৬০দিনের মধ্যে বিভাগীয়কমিশনার এর নিকট আপিল দায়ের করতে পারবেন ৷
• যদি কোন ব্যক্তি বিভাগীয় কমিশনারেররায়েও সন্তুষ্ট না হন তাহলে তিনি বিভাগীয় কমিশনার কর্তৃক প্রদত্ত রায়ের তারিখ হতে ৯০দিনের মধ্যে ভূমিআপিল বোর্ডে পুনরায়, আপিল করতে পারবেন ৷ তবে ভূমি আপিল বোর্ডের রায়ই চূড়ান্ত বলেগণ্য হবে ৷

রিভিশনের সময় সীমা: যদি নামজারী সংক্রান্ত বিষয়ে কোনো রাজস্ব কর্মকর্তার রায়ের বিরুদ্ধে জেলাপ্রশাসক বা কালেক্টর বা ডি.সি এর বরাবরে কোনো আপিল করা না হয় কেবলমাত্র সেক্ষেত্রেই জেলা প্রশাসক বা কালেক্টর বা ডি.সি. সাহেব স্ব উদ্যোগে কিংবা কোনো সংক্ষুদ্ধ ব্যক্তিরআবেদনের ভিত্তিতে উক্ত প্রদত্ত রায় বা আদেশ প্রদানের তারিখ হতে ১ মাসের মধ্যে ঐ আদেশটি পুনঃনিরীক্ষন বা পরিমার্জন বা সংশোধন করতে পারেন ৷ জেলা প্রশাসকবা কালেক্টর কর্তৃক প্রদত্ত আদেশ প্রদানের তারিখ হতে ৩ মাসের মধ্যেবিভাগীয়কমিশনার তার নিজ উদ্যোগে বা কোন আবেদনের ভিত্তিতে কালেক্টরের আদেশ পরিমার্জন বা সংশোধনকরতে পারবেন ৷ (১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেনান্সি এক্ট এর অত্র আইনের ১৪৯ধারা মতে)
এমনকি ভূমি প্রশাসন বোর্ড তার নিজ উদ্যোগেবা কোন আবেদনের ভিত্তিতে বিভাগীয় কমিশনার কর্তৃক প্রদত্ত আদেশের তারিখ হতে ৬ মাসেরমধ্যে বিভাগীয় কমিশনার কর্তৃক প্রদত্ত আদেশ পরিবর্তন বা সংশোধন করতে পারবেন ৷

রিভিউ বা পুনঃ বিবেচনা:  ১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেনান্সি এক্টের ১৫০ ধারায় রিভিউ বাপুনঃ বিবেচনা বিষয়ে বলা হয়েছে ৷ উক্ত ধারায় বলা হয়েছে যে, কোনো রাজস্ব অফিসার কোনোস্বার্থ সংশ্লিষ্ট বিষয়ে দরখাস্তকারীর দরখাস্তের ভিত্তিতে অথবা নিজ উদ্যোগে তারপূর্ববর্তী রাজস্ব অফিসার কর্তৃক প্রদত্ত যে কোনো আদেশ রিভিউ বা পুনঃবিবেচনা করতেপারবেন এবং উক্ত আদেশটিকে সংশোধন বা পরিবর্তন বা বহাল রাখতে পারবেন ৷ তবেএক্ষেত্রে অবশ্যই সময়ের সীমাবদ্ধতাকে বেশী গুরুত্ব দেয়া হয়েছে তা হলো পূর্ববর্তীআদেশ প্রদানের তারিখ হতে ৩০ দিনের মধ্যেই রিভিউ পিটিশনের জন্য আবেদন পেশ করতে হবে৷
তবে উল্লেখ্য যে, কোন আদেশের বিরুদ্ধেযদি পূর্বে আপিল বা রিভিশন করা হয়ে থাকে তাহলে রিভিউ বা পুনঃ বিবেচনার জন্য আবেদন করাযাবে না ৷



স্থাবরসম্পত্তি বেনামীতে ক্রয় নিষিদ্ধকরণ আইন:

ভূমি সংস্কার অধ্যাদেশ ১৯৮৪ অধ্যাদেশ নং ১০/১৯৯৮৪, এর ৫ ধারায় বলা হয়েছে কোন ব্যক্তি তার নিজ স্বার্থে বা উপকারার্থে অন্য কোন ব্যক্তির নামে কোন স্থাবর সম্পত্তি ক্রয় করতে পারবেন না।
তাছাড়াও ২০০৪ সালের ডিসেম্বর মাসে ১৯০৮ সালের রেজিস্ট্রেশন আইন সংশোধিত হয়েছে যা ২০০৫ সালের১লা জুলাই থেকে কার্যকর হয়েছে উক্ত সংশোধনীতে বলা হয়েছে যে জমি ক্রয়ের সময় ক্রেতা এবং বিক্রেতা উভয়ের ছবি লাগবে সুতরাং এখন থেকেআর বেনামীতে জমি ক্রয় করা যাবে না।

নামজারীর গুরুত্ব ও আইনগত মূল্য:

জমিদারী অধিগ্রহণ এবং প্রজাস্বত্ব আইন ১৯৫০ এর ১৪৩ ধারা মতে -

• নামজারী আদেশের ভিত্তিতে সংশোধিত খতিয়ানের সৃষ্টি হয়৷ সরকারী রেকর্ডের ভিত্তিতে মালিকের নাম প্রতিস্থাপিত হয়৷ সবচেয়ে বড় কথা হলো মালিকানা হালনাগাদ (নিশ্চিত) হয়৷
• নামজারীর আদেশ ভুক্ত জমিটুকু পূর্বের জোত জমা থেকে খারিজ বা কর্তন হয়ে আবেদনকারীর নামে নতুন হোল্ডিং এর সৃষ্টি হয়৷ কোন ব্যক্তি জমি ক্রয় বা অন্য কোন ভাবে জমি প্রাপ্ত হওয়ার পর নামজারী না হওয়া পর্যন্ত তা পূর্বের মালিকের নামেই (হোল্ডিং) থেকে যায়৷ এর ফলে পূর্বের মালিক ইচ্ছা করলে প্রতরণামূলক ভাবে জমিটি একাধিকবার বিক্রি/হস্তান্তরের সুযোগ নিতে পারে৷

• নামজারী আদেশ মূলে সৃষ্ট সংশোধিত খতিয়ান এর কপি সহকারী ভূমি কমিশনার এর মাধ্যমে বা ভূমি মালিকের মাধ্যমে সংশ্লিষ্ট সহকারী সেটেল্টমেন্ট অফিসার বা জরিপ কালে বুঝারত/তসদিক/আপত্তি/আপীল স্তরে জরিপ কর্তৃপক্ষের নিকট পেশ করা হলে ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়েল ১৯৯০ এর ৩২০ অনুচ্ছেদ অনুসারে জরিপ কর্তৃপক্ষ সংশোধিত খতিয়ানের ভিত্তিতে নতুন করে রেকর্ড সৃষ্টি করে থাকেন৷
• নিজের জমি নিজের নামে নামজারী না করলে অন্য কোন সহ শরীকে বা পাশ্বᐂবর্তী জমির কোন মালিক তার নামে জমি নামজারী করে নিতে পারে৷
• নামজারী মূলে পৃথক হোল্ডিং খুললে খাজনাদি পরিশোধ করা সহজ হয়৷
• ব্যাংক ঋণ, গৃহ নির্মান ইত্যাদি ঋণ নেয়ার জন্য নামজারী একান্ত প্রয়োজন৷
• তাই ভূমির মালিকানা অর্জনের সাথে সাথে তা নামজারীর মাধ্যমে নিজের নামে রেকর্ড সংশোধন করে হোল্ডিং খুলে জমি জমার রেকর্ড পত্র সঠিকভাবে সংরক্ষণ করা উচিত৷

______
লংঘন:
______

• নামজারীর মাধ্যমে জমির মালিকানা সৃষ্টি করতে না দেওয়া।
• সংশোধিত খতিয়ানের কপি সংগ্রহ করতে চাইলে তা প্রদান না করা।
• নামজারীর সংশোধনের জন্য সময় না দেওয়া।
• আপিলের জন্য সময় ও সুযোগ না দেওয়া।
• রিভিশনের জন্য সময় ও সুযোগ না দেওয়া।
• রিভিউ এর জন্য সময় ও সুযোগ না দেওয়া।

____________
সংশ্লিষ্ট প্রতিকার:
____________

• আপিল
• রিভিশন
• রিভিউ

প্রতিকারের জন্য কোথায় যেতে হবে?

• থানা সেটেল্টমেন্ট অফিসে যেতে হবে।
• সহকারী কমিশনার (ভূমি) এর বরাবরেনামজারীর জন্য লিখিত দরখাস্ত দাখিল করতে হবে।
• বড় এবং জটিল নামজারীর ক্ষেত্রেআইনজীবী নিয়োগ করলে ভালো হয়।

আপিলের সুযোগ আছে কি? '
আছে। নামজারীর বিষয়ে কোন ব্যক্তিঅসন্তুষ্ট হলে জেলা প্রশাসকের নিকট আপিল করা যাবে। (১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেনান্সি এক্ট ১৪৮ ধারা)

কতদিনের মধ্যে?

• আদেশ প্রদানের তারিখ হতে ৩০ দিনেরমধ্যে।
• ডি.সি কর্তৃক প্রদত্ত আদেশেরবিরূদ্ধে বিভাগীয় কমিশনারের নিকট ৬০ দিনের মধ্যে আপিল করতে হবে।
• বিভাগীয় কমিশনার কর্তৃক প্রদত্তআদেশের বিরূদ্ধে ৯০ দিনের মধ্যে আপিল দায়ের করতে হবে।

রিভিশনের সুযোগ আছে কি? '
আছে ।(যদি আপিল করা না হয়) অসন্তুষ্ট ব্যক্তির আবেদনের ভিত্তিতেঅথবা জেলা প্রশাসক নিজে উক্ত আদেশটি পূর্ননীরিক্ষণ করতে পারবেন। (১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেনান্সি এক্টের ১৪৯ ধারা)

কতদিনের মধ্যে?

• প্রদত্ত আদেশের তারিখ হতে ১ (এক)মাসের মধ্যে।
• প্রদত্ত আদেশের তারিখ হতে ৩ (তিন)মাসের মধ্যে বিভাগীয় কমিশনারের নিকট রিভিশনের জন্য আবেদন করতে হবে।
• প্রদত্ত আদেশের তারিখ হতে ৬ (ছয়)মাসের মধ্যে ভুমি প্রশাসন বোর্ড নিজের উদ্যোগে অথবা আবেদনের ভিত্তিতে।

রিভিউ করার অধিকার আছে কি?
'আছে।' (যদি আপিল বা রিভিশনকরা না হয়) (১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেনান্সি এক্ট ১৫০ ধারা।)

কতদিনের মধ্যে?

• পূর্ববর্তী আদেশ প্রদানের তারিখ হতে৩০ দিনের মধ্যে রিভিউ এর জন্য আবেদন করতে হবে।