১। জরিপের মাধ্যমে প্রণীত রেকর্ড অর্থাৎ খতিয়ান ও নকশা যাচাই করতে হবে।২। জমির তফসিল অর্থাৎ জমির মৌজা, খতিয়ান নম্বর, দাগ নম্বর উক্ত দাগে জমির মোট পরিমাণ জানতে হবে।
৩। প্রযোজ্য ক্ষেত্রে সিএস, এসএ, আরএস, বিএস পর্চা দেখতে হবে।
৪। বিক্রেতা ক্রয়সূত্রে ভূমির মালিক হয়ে থাকলে তার ক্রয় দলিল বা ভায়া দলিল রেকর্ডের সঙ্গে মিল করে বিক্রেতার মালিকানা নিশ্চিত হতে হবে।
৫। বিক্রেতা উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্ত হলে সর্বশেষ জরিপের খতিয়ান বিক্রেতা বা তিনি যাঁর মাধ্যমে প্রাপ্ত তাঁর নামে অস্তিত্ব (যোগসূত্র) মিলিয়ে দেখতে হবে।
৬। জরিপ চলমান এলাকায় বিক্রেতার কাছে রক্ষিত মাঠ পর্চা যাচাই করে দেখতে হবে।
৭। বিক্রেতার কাছ থেকে সংগৃহীত দলিল সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিস/জেলা রেজিস্ট্রার রেকর্ড রুম হতে যাচাই করে দেখতে হবে।
৮। খতিয়ান/পর্চা/মৌজা ম্যাপ/খাজনার রশিদ ইত্যাদি কাগজপত্র সংশ্লিষ্ট ইউনিয়ন ভূমি অফিস/উপজেলা ভূমি অফিস/জেলা প্রশাসকের রেকর্ড রুম হতে যাচাই করে দেখতে হবে।
৯। হাল সন পর্যন্ত ভূমি উন্নয়ন কর (খাজনা) পরিশোধ আছে কি না।
১০। প্রস্তাবিত সম্পত্তির দখল বিক্রেতার আছে কি না। সম্পত্তিতে বিক্রেতার দখল না থাকলে সে জমি ক্রয় করা ঠিক হবে না।
১১। ওয়ারিশি জমি কিনতে চাইলে, ঐ সম্পত্তিতে মোট কতজন ওয়ারিশ আছে তা খোজ নিয়ে দেখুন। আপনি যে ওয়ারিশের নিকট থেকে কিনবেন, তার ততটুকু বিক্রয়ের অধিকার আছে কিনা যাচাই করুন।
১২। সম্পত্তিটি খাস কিংবা সরকারী কি না যাচাই করুন। সরকারী বা খাস সম্পত্তি বিধিবহির্ভূত ভাবে ক্রয়-বিক্রয় শাস্তিযোগ্য অপরাধ।
১৩। অন্য কোন পক্ষের সাথে বিক্রয় চুক্তি বা বায়না পত্র রেজিস্ট্রি করা আছে কি না তা যাচাই করুন। সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২ এর ৫৩বি ধারা অনুযায়ী, বায়নাপত্র বা বিক্রয়চুক্তি (contract for sale) বলবৎ থাকাকালে, বায়নাপত্রের অধীন কোন স্থাবর সম্পত্তি, উক্ত চুক্তি আইনানুগভাবে বাতিল না করে, বায়নাপত্র গ্রহীতা ব্যতীত, অন্য কোন পক্ষের নিকট হস্তান্তর করা যাবে না, অন্য কোন ভাবে হস্তান্তর করা হলে তা অবৈধ হবে।
১৪। ব্যাংক বা কোন আর্থিক প্রতিষ্টানের নিকট দায়বদ্ধ কি না তা যাচাই করুন। কারন সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২ এর ৫৩ডি ধারা মোতাবেক, বন্ধক-গ্রহীতার লিখিত সম্মতি ব্যতীত কোন নিবন্ধিত বন্ধকী স্থাবর সম্পত্তি পুনঃবন্ধক বা বিক্রয় করা যায় না, এতৎসত্ত্বেও কোন পুনঃবন্ধক বা বিক্রয় করা হলে তা অবৈধ হবে।
১৫। জমি বিক্রয়ের জন্য অ্যাটর্নি নিয়োগ করা আছে কি-না তা যাচাই করুন। অ্যাটর্নি নিয়োগ করা থাকলে অ্যাটর্নি ছাড়া মূল মালিকের সম্পাদন গ্রহণযোগ্য নয়। অবশ্য বিধি মোতাবেক পাওয়ার অব অ্যাটর্নি দলিল বাতিল করে মূল মালিকের সম্পাদনে দলিল রেজিস্ট্রি করা যাবে।
১৬। ওয়াকফ সম্পত্তি কিনা দেখুন। ওয়াকফ আইন অনুসারে, ওয়াকফ প্রশাসন বা সরকারের পূর্ব অনুমতি ব্যতীত ওয়াকফ সম্পত্তি ক্রয়-বিক্রয় করা যায় না।১৭। জমি নিয়ে মামলা মোকদ্দমা চলছে কিনা যাচাই করুন। মামলাভুক্ত জমি কেনা উচিত নয়।
বর্তমানে প্রচলিত আইনে মিউটিশন বা নামজারি ছাড়া কোন দলিল রেজিস্ট্রি করা হয় না। নামজারি সহকারী কমিশনার (ভূমি) অফিসে করা হয় এবং যে জমি বিক্রি করে সেই এ নামজারির ব্যবস্থা করে। সাবরেজিস্ট্রার সেটি পরীক্ষা করে দলিল রেজিস্ট্রি আদেশ দেন। কিন্তু অনেক সময় অসাধু কর্মচারীদের সহায়তায় জাল মিউটিশন দেখিয়ে জমি রেজিস্ট্রি করা হয়। সুতরাং মিউটিশন বা নামজারির কাগজপত্র যাচাই করা দরকার।
আগেই বলা হয়েছে, মিউটেশন বা নামজারি করা হয় সংশ্লিষ্ট সহকারী কমিশনার (ভূমি) অফিসে। এ অফিসে নামজারির কেসের দায়িত্বে একজন কর্মচারী আছেন। নামজারির যেসব কাগজপত্র দাখিল করা হবে তার একটাতে নামজারি কেস নম্বর দেয়া থাকে। সহকারী কমিশনার ভূমি অফিসে রেজিস্টার পরীক্ষা করে দেখতে হবে উলি্লখিত নাম্বারের নামজারি কেস সত্যি সত্যি রুজু করা হয়েছিল কিনা এবং তা অনুমোদন করা হয়েছিল কিনা। তবে একটি জিনিস অবশ্যই দেখতে হবে_ নামজারি কেসটি সহকারী কমিশনার (ভূমি) অনুমোদন করেছেন কিনা এবং তার স্বাক্ষর ও সিল আছে কিনা। নামজারি কেস অনুমোদিত হওয়ার পর সরকারি ফি প্রদান করে D.C.R (Duplicate Carbon Receipt)
নিতে হয়। অনেকে সেটি নেয় না। এটা অবশ্যই নিতে হবে। তারপর বকেয়া সমুদয় খাজনা পরিশোধ করতে হয় এবং জমির মালিককে পরিশোধ করতে হবে। অনেকে ফাঁকি দেয়ার উদ্দেশ্যে খাজনা পরিশোধ করে না। সেক্ষেত্রে জমি কেনার পর ক্রেতাকে সমুদয় খাজনা পরিশোধ করতে হবে। সুতরাং খাজনা পরিশোধের দাখিলা অবশ্যই দেখতে হবে। অনেক সময় বকেয়া খাজনার পরিমাণ অনেক বড় অঙ্কের হতে পারে।
খতিয়ান এবং মিউটেশন দেখার পর দেখতে হবে সিএস, পরচায় প্রস্তাবিত বিক্রেতার নাম আছে কিনা? নাম থাকবে না এটাই স্বাভাবিক। কারণ ১৮৮৯-১৯৪৪ সালে তৈরি সিএস পরচায় যার নাম আছে তার এতদিন বেঁচে থাকার কথা নয়। সুতরাং দেখতে হবে প্রস্তাবিত বিক্রেতা এ সম্পত্তির পরবর্তী মালিক হয়েছেন কিনা? তাহলে কি সূত্রে তিনি মালিক হলেন? যদি ওয়ারিশ সত্ত্বে মালিক হয়ে থাকেন তাহলে দেখতে হবে ধর্মীয় ফারায়েজ অনুযায়ী সম্পত্তি বণ্টন হয়েছে কিনা? এবং প্রস্তাবিত বিক্রেতা ফারায়েজ অনুযায়ী বৈধ মালিক হয়েছেন কিনা এবং মূল মালিকের মৃত্যুর পর অন্যান্য শরিকের জমি অবশিষ্ট আছে কিনা? মুসলিম ফারায়েজ অনুযায়ী মেয়েরাও সম্পত্তির মালিক হবেন। কিন্তু প্রায় ক্ষেত্রে মেয়েদের সম্পত্তি থেকে বঞ্চিত করা হয়। সে বিষয়টি পরীক্ষা করা দরকার। এক্ষেত্রে ওয়ারিশন সার্টিফিকেট দেখলেই বোঝা যাবে। ওয়ারিশন সার্টিফিকেট স্থানীয় ইউনিয়ন পরিষদের চেয়ারম্যান কিংবা ওয়ার্ড কমিশনার দিয়ে থাকেন। সর্বশেষ দেখতে হবে যে ফারায়েজ অনুযায়ী যে মালিকানার পরির্বতন হয়েছে তা পরবর্তী সেটেলমেন্ট রেকর্ডে প্রতিফলিত হয়েছে কিনা? অর্থাৎ সিএস থেকে এসএ। আবার এসএ থেকে আরএস রেকর্ডে মালিকানা পরিবর্তনের ধারাবাহিকতা রিট আছে কিনা তা পরীক্ষা করতে হবে। অনেক সময় ভাওতা দেয়ার জন্য বলা হয় সেটেলমেন্ট জরিপে রেকর্ড ভুল হয়েছে। এখানে বিশেষভাবে মনে রাখা প্রয়োজন যে,কোন সেটেলমেন্ট অপারেশনে প্রস্তুত রেকর্ড চূড়ান্ত প্রকাশনা দেয়া হয়ে গেলে তা পরিবর্তন করার ক্ষমতা কোন প্র্রশাসনিক কর্মকর্তার নেই। চূড়ান্ত প্রকাশিত রেকর্ড একমাত্র আদালতের মাধ্যমে পরিবর্তন করা সম্ভব। আর আদালতের কার্যক্রমের দীর্ঘসূত্রতার কথা সবার জানা আছে। ২-৩ বছরের আগে মুক্তি পাওয়া সম্ভব নয়।
যদি রেকর্ডীয় মালিকানা খরিদসূত্রে হয়ে থাকে তাহলে নিম্নোক্ত বিষয়গুলো পরীক্ষা করতে হবে :
(ক) দলিল রেজিস্ট্রি হয়েছে কিনা?
(খ) দলিল বৈধ কিনা? অর্থাৎ জাল দলিল কিনা? সন্দেহ হলে সাব-রেজিস্ট্রার অফিসে যাচাই করতে হবে।
(গ) দলিলের দাতা রেকর্ডীয় মালিক কিনা? রেকর্ডীয় মালিক না হলে দাতা কোন রেকর্ডীয় মালিকের বৈধ ওয়ারিশ কিনা কিংবা খরিদ সূত্রে মালিক হয়েছেন কিনা?
(ঘ) দলিলদাতা যে পরিমাণ জমি বিক্রি করতে চান রেকর্ডে উলি্লখিত হিস্যা অনুযায়ী তিনি সে পরিমাণ জমির মালিক কিনা, তা পরীক্ষা করতে হবে। প্রত্যেক খতিয়ানে প্রত্যেক রেকর্ডীয় মালিকের পাশে তার প্রাপ্য হিস্যা উল্লেখ করা আছে। সিএস খতিয়ানে টাকা, আনা, কড়া, ক্রান্তি ইত্যাদি এবং পরবর্তী খতিয়ানে দশমিকে অংশ দেখানো আছে। এসএ খতিয়ানে প্রায় ক্ষেত্রেই হিস্যা দেখানো হয়নি। সুতরাং, রেকর্ডীয় মালিকের পাশে উলি্লখিত হিস্যা অনুযায়ী দলিলদাতা মোট কতখানি জমির মালিক তা হিসাব করে বের করে দেখতে হবে। বিক্রির জন্য প্রস্তাবিত জমির পরিমাণ রেকর্ডে উলি্লখিত তার হিস্যা অনুযায়ী প্রাপ্য জমির পরিমাণের চেয়ে অধিক হওয়া চলবে না? অনেক সময় অসাধু ব্যক্তিরা তঞ্চকতা করে প্রাপ্য জমির পরিমাণের চেয়ে বেশি জমি বিক্রি করে ফেলে। যেমন কোন দলিলদাতা রেকর্ড অনুযায়ী এক আনা অর্থাৎ ১/১৬ অংশের মালিক কিন্তু সে তার প্রাপ্য জমির অতিরিক্ত জমি বিক্রি করে দলিল রেজিস্ট্রি করে ছিল। ফলে ক্রেতা প্রতারিত হয়ে গেল। ইদানীং, এ প্রবণতা বেড়ে গেছে। বিশেষ করে প্রায়ই দেখা যায় জমির রেকর্ডীয় মালিকের মৃত্যু হয়েছে। ওয়ারিশ হিসেবে ২-৩ ছেলে এবং ২-৩টি মেয়ে আছে। কিন্তু এক ছেলে তঞ্চকতা করে ভুয়া ওয়ারিশ সার্টিফিকেট দেখিয়ে ১৬ আনা সম্পত্তি অর্থাৎ সমুদা সম্পত্তি একাই বিক্রি করে ছিল। এক্ষেত্রে জমির ক্রেতা প্রতারিত হবেন।
(ঙ) সবচেয়ে মারাত্মক প্রতারণার ক্ষেত্র হচ্ছে False personification.
অর্থাৎ ভুয়া নামধারী ব্যক্তি। দলিল রেজিস্ট্রি করার সময় বিক্রেতা অর্থাৎ দলিলদাতাকে ব্যক্তিগতভাবে সাবরেজিস্ট্রারের সামনে হাজির হয়ে দলিলে স্বাক্ষর কিংবা টিপ সহি প্রদানের বাধ্যবাধকতা আছে। কিন্তু অনেক ক্ষেত্রেই তা করা হয় না। ইদানীং দলিলের সঙ্গে দাতার ছবি দেয়া বাধ্যতামূলক করা হয়েছে। কিন্তু তথাপি দলিল রেজিস্ট্রির সময় ভিড় সৃষ্টি করে একটা হট্টগোলের সৃষ্টি করে ভুয়া লোক দাঁড় করিয়ে স্বাক্ষর গ্রহণের কাজ কৌশলে সম্পন্ন করা হয়। অনেক সময় ভুয়া সার্টিফিকেট এবং অন্য লোকের ছবি জাল সত্যায়িত করে ভুয়া লোক দাঁড়ানোর ঘটনা বিরল নয়। চেয়ারম্যান তো তার এলাকার সবাইকে চেনেন না।
(চ) বিক্রির জন্য প্রস্তাবিত সম্পত্তি অর্পিত সম্পত্তি কিনা তা পরীক্ষা করতে হবে। বিশেষ করে কোন খতিয়ানে যদি একজনও হিন্দুর নাম থাকে তাহলে সেটি অবশ্যই যাচাই করে দেখতে হবে।
প্রত্যেক সহকারী কমিশনার (ভূমি) অফিসে একটা অর্পিত সম্পত্তি সেল আছে। সেখানে তালিকা নামে একটা তালিকা আছে। প্রস্তাবিত জমি যদি সেখানে তালিকায় অন্তর্ভুক্ত থাকে তাহলে সে সম্পত্তির মালিকানা রেকর্ডীয় মালিকের নেই। বরঞ্চ সে সম্পত্তির মালিকানা সরকারের ওপর অর্পিত হয়েছে। সেখানে তালিকা ছাড়াও অনেক সময় মিস কেস রুজু করে অনেক সম্পত্তি অর্পিত সম্পত্তি হিসেবে গৃহীত হয়েছে। তাছাড়া ১৯৮৯ সালে ঞধংশভড়ৎপব-এর রিপোর্টের ভিত্তিতে অনেক সম্পত্তি অর্পিত সম্পত্তি ঘোষণা করা হয়েছে। সমুদয় অর্পিত সম্পত্তির তালিকা সহকারী কমিশনার (ভূমি) অফিসে অর্পিত সম্পত্তি সেল-এ পাওয়া যাবে। তাছাড়া তহসিলদার সব অর্পিত সম্পত্তির খবর রাখেন। তিনি সক্রিয় সহযোগিতা করতে পারেন।
প্রস্তাবিত সম্পত্তি বন বিভাগের সম্পত্তি কিনা তাও যাচাই করা প্রয়োজন। এ সমস্যা ঢাকা জেলার সামান্য অংশ, গাজীপুর জেলা, ময়মনসিংহ জেলায় কিংবা এ বিস্তীর্ণ এলাকায় সাধারণত বেশি দেখা যায়। অন্যান্য জেলায় বন বিভাগের জমি নেই বললেই চলে। এসব অঞ্চলে জায়গায় জায়গায় বন বিভাগের অফিস আছে। সেসব অফিসে প্রয়োজনীয় তথ্য পাওয়া যাবে। বন বিভাগের জমি সরকারি জমি। সুতরাং এসব জমির ওপর ব্যক্তিমালিকানা নেই। তাছাড়া এলাকায় তহসিলদার সব খবরই রাখেন।
ভাওয়াল রাজ এস্টেট এবং নওয়াব এস্টেটের সম্পত্তি কোর্ট ওয়ার্ডসের সম্পত্তি। এটা যাচাই করা কঠিন নয়। সিএস খতিয়ানেই উল্লেখ আছে কোন ভাওয়াল রাজ এস্টেটের সম্পত্তি কিংবা নওয়াব এস্টেটের সম্পত্তি অর্থাৎ কোর্ট ওয়ার্ডসের সম্পত্তি। কোর্ট ওয়ার্ডসের সম্পত্তি সরকারি সম্পত্তি। কোন ব্যক্তি মালিকানা গ্রহণযোগ্য নয়। অনেক সময় সিএস রেকর্ডে কোর্ট ওয়ার্ডসের নামে সম্পত্তি রেকর্ড হওয়া সত্ত্বেও ভুয়া দাখিলা কিংবা পত্তনি দলিল দেখিয়ে পরবর্তী সেটেলমেন্ট অপারেশনে কোর্ট অব ওয়ার্ডসের সম্পত্তি ব্যক্তি মালিকানায় রেকর্ড করা হয়েছে। কিন্তু কোন সম্পত্তি কোর্ট অব ওয়ার্ডসের ব্যবস্থাপনায় ন্যস্ত হওয়ার পর অর্থাৎ ১৯০৮ সালের পর সাবেক ভাওয়াল রাজ এস্টেট কিংবা নওয়াব এস্টেটের এসব সম্পত্তি পত্তন দেয়ার অধিকার বিলুপ্ত হয়ে গেছে। সুতরাং সিএস রেকর্ডে কোর্ট অব ওয়ার্ডেসের নামে রেকর্ডকৃত সম্পত্তি যদি পরবর্তীতে পত্তন দেখানো হয় তাহলে তা ভুয়া পত্তন তাতে সন্দেহ নেই।
Post a Comment
If you learn something from our post please comment...